HF 한국주택금융공사

• ’07년 주택연금 출시 이후 연평균 증가율(공급건수 기준)은 32.3%(최근 5개년 18.8%)로 빠른 성장률을 보이고 있습니다.
  • 다만 ’16년 이후 상승세가 주춤하고 있고 60세 이상 자가가구의 주택연금 이용율이 아직 2%에도 미치지 못하는 점을 감안하면 주택연금 확대를 통한 고령층의 안정적인 노후생활 지원은 매우 중요한 정부정책 사업입니다.
• 연간 누적 가입자수
  
  
  
• 특히 OECD 국가 중 노인빈곤율이 11년째 1위인 현실, 고령층이 보유한 자산의 80% 이상이 부동산에 묶여 있는 점, 세계에서 가장 빠른 고령화속도 등을 감안할 때, 주택이 1채 있더라도 다른 소득원이 없으면 하우스 푸어가 되어 빈곤한 노후를 보낼 수 있으므로 안정적인 노후생활을 위해 주택연금 지원은 반드시 필요합니다.
  ※ 2015년 기준(OECD 발표) 우리나라의 노인빈곤율은 45.7%로 OECD 평균 12.5%에 비해 압도적으로 높으며, 고령층의 자살율도 수년간 OECD 국가 중 1위임
  • 부동산을 현금으로 유동화 하는 주택연금 활성화는 개인의 노후생활 안정, 가계부채 안정화 및 절감, 나아가 경제활성화 측면에서 매우 시급한 과제입니다.
• 주택연금이 없으면 노후생활 불안정으로 정부의 노인복지 관련 재정부담이 더욱 커지는 반면, 주택연금을 통해 부부모두 돌아가실 때 까지 보유주택을 연금으로 현금화해서 개인의 노후생활 안정 뿐 아니라 경제활성화에 기여하게 한다면 정부의 큰 재정부담 없이 정책적 효과를 거둘 수 있는 장점이 있습니다.

민간 역모기지론 개요

• 민간 금융기관이 주택을 담보로 대출금을 일정기간 동안 나누어 지급하는 금융상품으로 만기가 정해져 있어 연금의 핵심인 평생 지급과 평생 거주가 보장되지 않습니다.
  
  ※ ‘95년 민간 금융기관 주도로 역모기지론이 도입되었으나 판매부진으로 공급중단 (□□은행 7년간 100건, ○○은행 1년간 1건), ’05년 이후 민간 금융기관이 역모기지론을 다시 출시하였으나, ’18.5월 현재 □□은행과 △△은행만 역모기지론을 공급 중이며 공급건수는 □□은행(’16년 32건, ’17년 50건), △△은행(’16년 4건, ’17년 3건) 등 매우 적음

민간 역모기지론의 특징

• 이윤추구
  • 민간 금융기관은 이윤추구가 최종 목표이므로 역모기지론 역시 수익성을 전제로 개발한 상품이며, 대출금리가 주택연금에 비해 약 2%p 높은 편입니다. (가입자 부담가중)
    ※(’18.5월 기준 대출금리) □□역모기지 4.64%, △△역모기지 3.79%, 공사 주택연금 2.64%
• 위험전가
  • 민간 역모기지론은 주택연금과 달리 정부보증이 없으므로 대출기간 동안에만 연금이 지급되고 대출기간 종료 후 대출금 일시상환 또는 주택매각을 통해 대출금을 상환해야 합니다.
  • 만일, 주택매각(경매) 후 금융기관에 손실이 발생하면 가입자의 다른 재산에까지 채권을 행사하는 소구대출입니다. (주택연금은 부부 모두 사망 시까지 지급하는 종신형이 원칙이고, 원칙적으로 상환책임을 담보주택에만 한정하는 비소구 방식임)
• 거주 불안정
  • 주택연금은 가입자의 평생 거주를 보장하는 반면, 민간 역모기지론은 만기(1~30년)가 정해져 있어 대출기간 종료 후 가입자는 강제퇴거 및 주택경매 위험에 처해지는 거주 불안정 우려가 있습니다.
• 파산위험
  • 민간 금융기관의 영속성은 단언할 수 없으므로 은행 파산 등으로 인한 역모기지론 수요자의 예기치 못한 피해가 발생할 우려도 있습니다.
• 주택연금과 민간 역모기지론 비교

   주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공 

  구 분	주택연금	민간 역모기지론
  신청자격	부부 중 1인 55세 이상	연령제한 없음
  이용기간	종신 (사망 시까지 연금지급, 평생거주 보장)	확정 (1 ~ 30년) (기간 종료 후 대출상환의무 발생, 필요 시 주택매각)
  상환방법	사망 후 주택매각대금으로 상환	만기일시상환 또는 주택 매각하여 상환
  경매 후 손실발생 시	원칙적으로 가입자에 청구하지 않음	가입자의 다른 재산에 대해 채권행사
  보증여부	정부보증	없음

• 참고 : □□은행 역모기지론 상품 개요
  • (대출대상) 본인 명의 주택 또는 주거용 오피스텔을 담보로 제공하는 개인
  • (대출한도) 담보물건 소재 지역, 담보주택 종류에 따라 차등 적용, 주택담보대출과 동일한 지역별 LTV (40~70%) 및 방수공제 적용
  • (대출기간 및 상환방법) 1년 이상 최고 30년 이내 (만기일시상환)
  • (대출비용) 인지대금 50% 고객부담
  • (중도상환수수료) 1.4% X 잔여일수/대출기간 (최대 3년)
  • (대출액 예시) 서울 소재 3억원 주택 기준 (’18.5월 금리 기준)

     주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공 

    대출만기(예시)	민간 역모기지 대출액	주택연금(70세 기준)
    10년	매월 578천원 수령	종신까지 매월 926천원 수령
    30년	매월 120천원 수령

미국 역모기지론 상품인 HECM은 정부가 보증한다는 측면에서 주택연금과 동일하나, 주택연금이 노후복지 성격이 강한 반면, HECM은 금융상품 성격이 강합니다.

• 주택연금은 노후복지 측면에서 고령층의 생활비 지원을 위해 도입된 반면, 미국의 HECM은 주택구입 및 대출상환 등 목돈 사용을 위한 금융상품적 성격으로 도입되었습니다.
  • (가입요건 제한) 주택연금은 부부기준 공시가격 등이 12억원 이하 주택을 소유한 고령층이 가입할 수 있도록 주택가격 및 주택보유수를 제한하나, HECM은 주택가격 및 보유수에 대한 제한이 없습니다.
  • (대출금리 결정) 주택연금 대출금리는 공사가 정책적으로 결정하여 운영하고 있으나, HECM의 경우 금융기관이 자율 결정하므로 금리 수준이 높은 편입니다.
  • (고객부담 비용) HECM의 경우 금융기관 취급수수료를 주택가격의 약 2%(3억원 기준 시 6백만원)로 부과(주택연금은 없음)하고 있어 초기비용이 주택연금 대비 매우 큰 수준입니다.
• 주택연금과 미국 HECM 비교

   주택연금과 미국 HECM 비교 : 주택연금과 미국 HECM 비교 제공 

  구 분	주택연금(한국)	HECM(미국)
  도입취지	노인복지(생활비 지원)	금융상품(목돈 인출)
  자금용도	노후생활비 마련, 종신방식 98.9%	주택구입 및 담보대출 상환, 한도설정방식 85.6%
  가입요건	공시가격 등의 합산가격 12억원 이하	주택가격 및 보유수 제한 없음
  대출금리	공사가 결정, CD+1.1%p, COFIX+0.85%p	금융기관 자율 결정, SOFR(또는 CMT)+마진
  고객 부담비용	110만원 내외*, 법무사 비용 : 약 330,000원, 등록세 및 지방교육세 : 690,000원, 인지세 : 최대75,000원 등, * (1가구 1주택자)3억원 주택, 70세기준, 저당권방식 주택연금 가입시 기준	700만원 내외, 대출취급수수료(최대 $6,000), 상담수수료(약 $125), 등기비용(약 $150~250) 등

• 인출한도는 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월지급금 총액을 현재가치로 환산한 금액을 기준으로 일정 비율 이내에서 인출받을 수 있도록 설정한 금액을 말합니다.
  
  
• 주택가격에 연령별 대출한도와 인출한도 비율이 곱해 산정됩니다.

   주택연금 인출한도 살출정보 표 : 대출한도(주택가격 X 대출한도비율), 인출한도 (대출한도 X 인출한도비율) 정보 제공 

  대출한도 (주택가격 X 대출한도 비율)	인출한도 (주택가격 X 인출한도 비율)
  부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월지급금 총액을 현재가치로 환산한 금액 (최대 6억원) ※ 대출한도 비율 : 가입 시 주택가격 대비 대출한도의 비율 (가입연령에 따라 100세 기준 잔여수명이 달라 연령별로 비율 상이)	인출한도는 가입 시 주택가격에 연령별 대출한도 비율 및 인출한도비율을 적용하여 산출

  
  
• 주택연금을 이용하고 싶은데 선순위 담보대출 상환재원이 부족하거나 의료비 등 목돈이 필요할 때 인출한도를 설정하여 이용할 수 있습니다.
  ※ 위와 같은 경우에는 매월 받는 월지급금이 줄어들게 되며, 사치성 용도등으로는 이용할 수 없습니다.
  
  
• 공사는 주택연금 인출한도를 기존보다 더 확대(50% → 90%)하여, 가계부채 부담을 겪고 있는 고령층의 주택연금 이용이 원활히 이루어질 수 있도록 하였습니다.
  ※ 기존보다 더 많은 목돈을 사용할 수 있게 되어, 선순위 담보대출을 상환할 수 있는 범위가 확대되었습니다.
  
  예시) 70세 3억 주택 인출한도 : 약 81백만원 → 약144백만원

• 인출한도는 주택가격 대비 대출금액으로 산출하는 LTV와는 달리 연령, 주택가격, 할인율 등 다양한 변수를 통해 결정됩니다.
  • 인출한도 및 LTV비교 (대출상환방식, 1억 주택, 60세 기준)

     인출한도 및 LTV비교 (대출상환방식, 1억 주택, 60세 기준) 정보표 : 구분, 인출한도, LTV 정보 제공 

    구분	인출한도	LTV
    기준금액	월지급금 현재가치 환산액	주택가격
    이용가능금액	약 36백만원 (90%적용시)	70백만원 (70% 적용시)

• 상기와 같은 금액 차이는 상품별 특성으로 인해 발생하게 됩니다.
  • 주택연금, 주택담보대출 비교

     주택연금, 주택담보대출 비교 정보표 : 구분, 주택연금, 주택담보대출 정보 제공 

    구분	주택연금	주택담보대출
    대출시점	매월 발생	대출 시 일시 발생
    대출기간	종신형(미확정)	대출기간 확정
    상환	대출기간 중 원리금 상환의무 無	대출기간 중 원리금 상환의무 有

o (저당권방식) 공사는 담보 확보를 위해 주택에 대해 근저당권을 설정할뿐 주택의 소유권은 고객 앞으로 유지되어 주택의 사용과 처분에 대해 고객이 자유롭게 결정 가능합니다.

o (신탁방식) 고객이 주택연금을 이용하는 동안 신탁계약에 따라 주택의 소유권이 공사로 이전되나, 고객은 주택의 실질적인 소유자로서 해당주택에 계속 거주하며 주택을 사용·수익할 권리를 가집니다. 

또한, 원하시는 경우 그동안 사용한 연금대출잔액을 모두 상환하면 주택의 소유권이 다시 고객에게 이전됩니다. 

• 정부의 주택연금의 활성화의 목적은 고령층의 노후보장, 주거안정, 그리고 부채감축을 도모하기 위함입니다. 주택연금은 국가의 재정부담을 최소화하면서 소유주택으로 어르신의 경제적 문제를 해결하는 방안으로서, 공적연금제도를 보완하는 역할을 합니다.
  주택매물 분산을 통해 주택시장의 붕괴를 방지할 수 있는 부수적 효과도 기대할 수 있으나, 주택연금의 궁극적인 목적은 부동산 경기 유지가 아닌 고령자의 주거보장과 생활보장에 있습니다.

• 공사는 매년 주택연금 모형에 적용하는 주요변수를 검증하여 월지급금을 산출하고 있는데, 이 주요변수에는 주택가격상승률, 이자율, 기대수명 등이 포함됩니다. 주요변수 중, 주택가격상승률은 IMF와 같은 특수상황을 포함한 자료로 과거의 축적된 데이터를 바탕으로 산출됩니다.
  
  세대 간 비용전가는 주택가격의 폭락과 더불어 예상보다 오래 생존한 가입자가 대거 일시에 사망하는 경우에 발생하지만 이 상황들이 일시에 발생할 가능성은 매우 낮습니다.