HF 한국주택금융공사

만약 3억 주택에 1억 원 대출이 있는 상태로 주택연금에 가입한다면 이 기존 대출 1억 원이 만기가 없고 또 상환의무가 없는 대출로 바뀌게 됩니다. 때문에, 단순히 2억 주택을 담보로 주택연금에 가입하는 것보다는 적은 월지급금을 받을 수 밖에 없습니다.

• 단순히 두 경우의 월지급금만 비교하기 보다는 2억원 상당의 주택으로 옮길 경우에는 작은 평수로 옮기거나 혹은 외곽지역으로 이사해야 하는 불편이 발생할 수 있습니다.
• 신규주택 매수 시에 취득세 등의 제반비용을 고려한다면 본인 상황에 맞게 적절하게 판단하는 것이 중요합니다.
• [사례] 7,500만원의 주택담보대출을 쓰고 있는 3억원 주택 보유자(만 60세)가
  • ① 주택연금(대출상환방식)으로 전환하면서 주담대 상환시 연금 약 20.8만원 수령('25.3월 기준)
  • ② 주택을 처분해 원리금을 상환하고 2억원의 주택을 취득, 주택연금 가입 시 약 40만원 수령('25.3월 기준)

만약 3억 주택에 1억 원 대출이 있는 상태로 주택연금에 가입한다면 이 기존 대출 1억 원이 만기가 없고 또 상환의무가 없는 대출로 바뀌게 됩니다. 때문에, 단순히 2억 주택을 담보로 주택연금에 가입하는 것보다는 적은 월지급금을 받을 수 밖에 없습니다.

• 단순히 두 경우의 월지급금만 비교하기 보다는 2억원 상당의 주택으로 옮길 경우에는 작은 평수로 옮기거나 혹은 외곽지역으로 이사해야 하는 불편이 발생할 수 있습니다.
• 신규주택 매수 시에 취득세 등의 제반비용을 고려한다면 본인 상황에 맞게 적절하게 판단하는 것이 중요합니다.
• [사례] 7,500만원의 주택담보대출을 쓰고 있는 3억원 주택 보유자(만 60세)가
  • ① 주택연금(대출상환방식)으로 전환하면서 주담대 상환시 연금 약 24만원
  • ② 주택을 처분해 원리금을 상환하고 2억원의 주택을 취득, 주택연금 가입 시 약 42만원 수령

• 공사는 「주택금융운영위원회」를 통해 매년 1회 이상 주택가격상승률을 재산정함 → 장기간의 주택가격 변동을 예측하는 것으로, 공사는 매년 일정률로 주택가격이 상승하는 것으로 가정하여 월지급금을 산출합니다. 하지만, 실제 주택가격은 매년 오르기만 하는 것이 아니고 횡보할수도 또 하락할 수도 있습니다.
  
  주택연금의 월지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산의 가치 변화를 이미 반영하였기 때문에, 별도의 물가상승률을 추가로 반영한다면 물가 상승분이 이중으로 계산되는 문제를 안게 됩니다.

주택연금 가입 후, 금리가 오르더라도 기존 가입자의 월지급금은 변동 없이 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장받을 수 있습니다.

• [참고] 주택연금 적용금리
  • ① 3개월 양도성 예금증서(CD)금리 + 가산금리 (1.1%P)
  • ② 신규취급액 기준 COFIX금리 + 가산금리 (0.85%P)
    ’25.4월 현재 주택연금 적용금리는 3.82% 수준으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮음

• 주택의 잔존가치
  • 주택의 가격변수 : 건물의 사용연수뿐만 아니라, 토지의 가치, 경제상황, 주택정책, 주거환경 등
  • 다양한 가격변화 요인으로 인해 수십년 후의 가격변화를 예측하기는 어렵습니다. (미국의 경우 건물의 노후화로 인한 감가상각을 반영한다고 하더라도 평균적으로 연 2.9%의 주택가격 상승률 기록)
• 리스크 관리
  • 주택금융공사는 개별 주택 단위가 아닌 주택연금 가입자 담보주택 전체를 한 묶음으로 하여 리스크를 관리하기 때문에 몇몇 개별 주택의 가격하락이 재정에 악영향을 미칠 가능성은 낮습니다.
• 주택의 처리
  • 가입자 사망 후 상속인 등이 임의매각을 통해 상환하거나 직접 현금으로 상환이 가능합니다. 상속인이 상속을 거부하거나 대출금을 상환하지 않는 경우 공사가 법원경매(저당권 실행)로 처리하게 됩니다.