HF 한국주택금융공사

주택연금 담보대상주택의 가격평가는

 

① 한국부동산원의 인터넷 시세

② 국민은행의 인터넷 시세

③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)

④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.

 

다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다.

 

위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다.

① 주택연금은 가입자의 연령(부부의 경우 나이가 적은 분 기준)과 주택가격에 따라 다르게 책정됩니다.

     즉 나이가 많을수록, 주택가격이 높을수록 더 많은 연금을 받으십니다.



② 예상 연금액은 아래에서 조회할 수 있습니다.

      공사 홈페이지(hf.go.kr) -> 주택연금 -> 예상연금조회

 

③ 주택연금은 주택소유자와 배우자 모두의 평생거주와 평생 연급지급을 보장합니다.

 

④ 다만 아래와 같은 사유가 발생할 경우 연금지급이 중단되고 계약이 종료될 수 있습니다.

 

   - 가입자 또는 연대보증인인 배우자(공동소유자)가 해당 주택을 매각하거나 증여하는 등 소유권을 상실하는 경우

 

   - 주택소유자 사망 후 6개월 이내에 그 배우자 앞으로 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우

 

   - 가입자와 배우자 모두 1년 이상 계속 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우(입원 등 공사가 인정하는 불가피한 경우는 제외)

 

   - 가입자 및 배우자 모두 다른 장소(주민등록상 주소지가 다른 장소)로 이사한 경우 등(입원 등 불가피한 사정이 있어 사전에 공사의 동의를 받은 경우는 제외)

 

 

1. 월지급금 지급방식

(1) 종신지급방식

인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(2) 종신혼합방식

인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로, 종신지급방식보다 월지급금이 적어짐

(3) 확정기간혼합방식

인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 일정한 기간 동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식(소유 주택이 노인복지주택인 경우, 선택하실 수 없습니다.)



* 인출한도 중 대출한도의 5%에 해당하는 금액(의무설정인출한도)은 매월 연금형태로 지급받는 기간이 종료된 이후 담보주택관리비, 의료비의 용도로만 사용하실 수 있습니다.

(4) 대출상환방식

본인 또는 배우자가 담보주택을 담보로 대출받은 금액 또는 폐업예정 소상공인인 본인 또는 배우자가 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 지급받고, 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(5) 대출상환우대방식

대출상환방식 대상자이면서 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 대출상환방식보다 인출한도 및 월지급금을 우대하여 지급받는 방식

(6) 우대지급방식

본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받되 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식

(7) 우대혼합방식

본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 인출한도 범위(우대지급방식 대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

 

2. 월지급금 지급유형

지급방식에 따라 선택할 수 있는 지급유형은 다음과 같습니다.

(1) 정액형 : 평생동안 매월 동일한 금액의 연금을 받는 방식

(2) 초기증액형 : 초기 일정기간 동안은 정액형보다 많이 받다가 해당기간 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식으로, 초기 일정기간은 3년, 5년, 7년 또는 10년 중에서 선택 가능

(3) 정기증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

 

이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도설정제도를 운영하고 있습니다.

이를 활용하여 주택연금을 가입하고자 하는 담보주택에 선순위대출이 있는 경우 이를 모두 상환하신 후 가입이 가능합니다.

 

인출한도는 지급방식별로 설정 가능한 금액이 다릅니다.

- 일반형 주택연금 : 대출한도의 50%이내

- 우대형 주택연금 : 대출한도의 50%이내

- 주택담보대출 상환용(이하 '대출상환방식') 및 대출상환우대방식 주택연금 : 대출한도의 90%이내

 

※ 대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액으로, 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정

※ 대출상환방식 및 대출상환우대방식은 일반형 주택연금(종신지급방식) 대출한도의 50%를 초과하는 담보주택 선순위 주담대를 상환하면서 가입하는 경우에 한하여 선택 가능

 

□ 저당권방식으로 주택연금에 가입한 담보주택은 보증금을 받고 전세나 월세를 줄 수 없습니다.

 

ㅇ 다만, 담보주택에 거주하면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다.

 

ㅇ 또한 병원·요양원 입소 또는 자녀봉양을 받기 위한 이사 등 실거주 예외 사유가 있는 경우, 거주 이전에 대한 공사의 승인을 받고 담보주택 전부 임대에 대한 동의를 받으면 보증금 없는 월세로 주택 전체를 임대할 수 있습니다.

 

□ 신탁방식 주택연금의 경우 보증금 있는 임대가 가능합니다.

 

① 신탁방식 주택연금 가입 시점에 담보주택 일부를 임대중인 경우 가입자는 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야하고, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 합니다.

* 가입하려는 주택을 전부 임대중인 경우, 임대차를 유지한 상태로는 주택연금에 가입할 수 없습니다.

 

② 신탁방식 주택연금 이용 중 담보주택을 신규로 임대하거나, 기존 임대차계약을 갱신하는 경우 공사의 동의(보증금 없는 일부 임대 제외)를 받아야 하며, 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야 합니다. 담보주택에 대한 임대차보증금 있는 임대차계약은 4건 이하여야하며, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 합니다.

* 주택을 전부임대 하는 경우 공사에 주민등록 이전 승인이 필요합니다.

주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경할 수 있습니다. 이 때, 신규주택의 공시가격등*은 조건변경 승인일을 기준으로 12억원 이하이거나 기존 거주주택(기존주택) 공시가격등*보다 낮거나 같아야 합니다.

 

* 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격을 말하며, 공시가격이 없는 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」 제4조에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가격(시가표준액) → 한국부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액의 순서로 적용합니다.

 

※ 일반주택과 노인복지주택 간, 일반주택과 오피스텔 간, 노인복지주택과 오페스텔 간의 단보주택 변경은 허용되지 않습니다.

 

이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격을 각각 평가하며, 평가 결과 담보가치가 증가·동일·감소함에 따라 월지급금이 증가, 동일 또는 감소할 수 있습니다.

 

다만, 경우에 따라 이사가 불가능할 수 있으며, 담보가치가 증가한 경우에도 주택가격 12억원에 해당하는 월지급금까지만 지급받으실 수 있으므로, 반드시 이사 가능여부 등을 사전에 문의해 주시기 바랍니다.

초기보증료는 환급되지 않으나, 아래의 사유에 해당하는 경우에는 기존에 납부한 초기보증료 중 공사가 별도로 정한 금액을 환급하여 드립니다.

1. 재난 등에 의한 주택멸실로 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우

2. 대출 실행일로부터 30일 이내에 피보증인이 약정을 철회하는 경우(전액환급)

3. 대출 실행일로부터 30일(약정철회기한) 이내에 피보증인이 사망하는 경우(전액환급)

4. 대출 실행일로부터 3년이 경과하기 이전에 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우(일부환급)*

* 단, 초기보증료 일부 환급은 '22.12.12. 이후 해지하는 경우에 한하며 환급금액은 납부한 초기보증료와 3년을 기준으로 남은 기간에 따라 달라집니다.

 

□ 주택소유자가 사망하였을 경우, 보증 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 배우자 앞으로 6개월 이내에 채무인수약정을 하셔야 합니다.

 

ㅇ 채무인수약정은

① 상속인들의 동의를 받아 배우자 앞으로 담보주택 소유권을 전부 이전한 후(신탁방식 주택연금의 경우는 제외) 

② 관할지사 내방하여 근저당권설정변경계약 체결 등 채무인수 관련 서류를 작성하셔야 하며,

③ 최종적으로 은행에 방문하여 연금통장 개설 등의 절차를 진행하셔야 합니다.

 

□ 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하여야 합니다.

 

ㅇ 대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통하여 상환하거나 직접상환하실 수 있습니다.

ㅇ 상환하셔야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택가격을 초과하여도 상속인(유족)께 부족분을 청구하지 않습니다. 또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)께 상속됩니다.

ㅇ 주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.