HF 한국주택금융공사

주택가격이 변동되더라도 당초 가입시점에 결정된 월지급금으로 가입기간 동안 계속하여 수령하시게 됩니다.

자녀 소유의 주택으로는 주택연금을 받으실 수 없습니다. 신청인 본인 소유이거나, 부부 공동소유의 주택으로만 주택연금 이용이 가능합니다.

주택의 일부분만을 주택연금으로 이용할 수는 없습니다.

상속 목적으로 주택가격의 일부만을 주택연금 이용시 향후 주택가격의 등락에 따라 상속효과가 오히려 반감될 수 있고 주택연금으로 활용되지 않는 지분의 권리행사 등에 따른 부작용의 우려 등으로 주택의 일부분에 대한 주택연금 이용은 허용하고 있지 않습니다.

주택연금이란 공사가 「한국주택금융공사법」에 의하여 지급을 보증하는 역모기지제도*로 55세 이상(부부기준)의 분들이 소유 주택을 담보로 맡기고 매월 연금 등의 방식으로 노후생활자금을 평생 동안 대출받는 제도이며, 공사가 고객을 위해 보증하고 은행은 대출을 취급합니다.

 

가입자는 생존기간동안 연금 등의 방식으로 대출금을 받고 사망후 담보주택 매각 등의 방법으로 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환합니다. 

 

대출원리금의 상환은 담보로 제공된 주택 가격범위 내에서 하면 되고, 대출금을 상환하고 남은 주택처분액은 상속인께 상속됩니다. 주택연금의 장점은 평생 거주를 보장하며 은퇴후 자녀들에게 부양부담을 지우지 않고 당당한 노후생활이 가능하다는 점입니다.

 

* 역모기지제도란? 

소득이 없는 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 매달 대출받는 제도입니다. 역모기지제도는 소득이 없어도 상환은 사후에 하면 되므로 주거가 안정되며, 소득이 없는 경우에도 상환압박이 없습니다. 반면에 모기지론은 주택을 구입하기 위해 주택을 담보로 제공하고 일시에 고액의 대출을 받고 매달 상환해야 하는 대출로 소득이 없으면 연체가 발생하기 쉽습니다.

주택연금

* 연령 - 주택소유자 또는 배우자가 55세 이상

* 국적 - 본인 또는 배우자가 대한민국 국민(재외국민을 포함)

* 주택 보유수 - 아래 중 하나에 해당(부부기준)

                       공시가격 등 기준가격 12억원 이하 1주택자

                       보유주택 공시가격 등 기준가격의 합산이 12억원 이하인 다주택자

                       (공시가격 등 기준가격의 합산이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분조건으로 가입 가능)

* 소득유무 - 소득이 없어도 신청가능

* 부채유무 - 주택담보대출 이외의 신용대출 유무와는 관계없음

* 신용상태 - 신용관리정보가 없는 자(금융권의 신규대출이 가능한 자, 배우자가 연대보증인으로 입보하는 경우 배우자도 신용관리정보가 없어야 함)

* 대상주택  - 「주택법」상 ‘단독주택’, ‘공동주택’, 또는 「노인복지법」상 분양형 노인복지주택

               -  전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 복합용도주택

               - 「주택법」 상 준주택 중 주거목적으로 사용되는 주거목적 오피스텔

             

 <아래와 같은 경우는 주택연금 가입이 불가능합니다>

 ① 주거목적이 아닌 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설, 전답

 ② 자녀, 형제 등 제3자가 소유한 주택

 ③ 기타 부동산(전·답·임야·나대지·잡종지 등) 또는 분양권

 ④ 등기되지 않거나 대지와 건물 소유자가 다른 주택

 ⑤ 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 있는 주택

 ⑥ 본인 및 배우자가 모두 외국인인 경우

 

① 보증상담 및 신청

주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 방문하셔서 보증상담을 받으신 후 보증신청을 하시거나 인터넷으로 상담접수가 가능합니다.

 

② 보증 심사

보증 및 대출 신청을 하시면 공사는 1주택 여부, 담보주택 평가 등 내부심사 및 현장실태조사 등을 통해 보증 심사를 진행합니다.

 

③ 보증약정/담보설정

보증승인 후 공사에 방문하시어 보증약정을 체결하시며, 공사에서는 해당 주택에 1순위로 근저당권(신탁방식의 경우 신탁 등기)을 설정합니다.

 

※ 저당권을 설정 시 고객님께서 ①보증금액의 120% 또는 ②최초보증기한(부부기준 연소자가 100세에 도달하는 해)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) 중에서 저당권설정금액을 선택하실 수 있습니다.

 

④ 보증서 발급

공사에서는 온라인으로 보증서를 발급합니다.

 

⑤ 대출 약정

대출을 받으시고자 하는 금융기관을 방문하시어 주택연금에 대한 대출약정을 체결하십니다.

 

⑥ 연금 등의 수령

원하시는 날짜에 연금을 수령하시게 됩니다.

(공통서류) 주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표 1부, 

(저당권방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부, 등기권리증 원본

(신탁방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부(배우자있는 경우 각각), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서

* 배우자가 세대를 달리할 경우 배우자의 주민등록등본도 추가로 제출하셔야 합니다.

* 주민등록등본상 주소와 담보주택의 주소가 다를 경우 주민등록초본도 제출하셔야 합니다.

* 주택연금을 신청하기 위하여 공사를 방문하실 때에는 신분증을 지참하셔야 합니다.

* 자세한 사항은 제출서류 안내를 참고해 주시기 바랍니다.

현재 아래의 총 16개 금융기관에서 주택연금을 취급하고 있습니다.

(13개 은행) 국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 광주은행, BNK경남은행, 아이엠뱅크, BNK부산은행, 전북은행, 제주은행

(2개 보험사) 교보생명, 흥국생명

(1개 상호금융) 농협상호금융(지역 농·축협)

※ 「내집연금」 3종세트는 ‘16.4.25 기준 보험사에서는 취급 불가

① 주택연금보증을 이용하시면 공사에 아래와 같이 보증료를 납부하여야 합니다.

- 초기보증료 : 주택가격의 1.5%를 최초 취급시 1회 납부

- 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나누어서 납부

※ 주택담보대출 상환용 주택연금(「내집연금」 3종세트, ‘16.4.25 출시)과 대출상환우대방식 주택연금의 경우

초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 취급시 1회 납부하며, 연보증료는 보증잔액의 연 1.0%를 매월 나누어서 납부합니다.

 

② 주택연금보증료는 주택연금 제도의 장기적이고 안정적인 운영을 위해 부과하는 일종의 보험료로, 선진국의 사례조사와 금융전문가의 연구를 거쳐 산출한 결과입니다. 보증료는 기금의 손실을 보전하고 일정수준의 월지급금을 확보하기 위한 용도로 사용됩니다.

 

③ 다만 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 금융기관이 월지급금과 동일하게 대출을 일으켜 이용자를 대신하여 공사로 납부하고 해당 금액은 대출잔액에 가산됩니다.

[가입비용] 

주택연금에 가입하실 때 드는 비용으로는 저당권 설정을 위한 법무사 비용, 등록면허세 및 지방교육세 등 세금, 대출기관 인지세와 (주택감정평가를 요청하셨을 경우)감정평가수수료 등이 있습니다. 저당권 설정시 발생하는 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

 

※ 지방세특례제한법 관련규정에 따라 2025년 1월 1일부터 등록면허세의 50%가 감면(주택가격 및 보유수에 따라 차등 적용)되며, 등록면허세 감면은 고객님이 등록면허세를 부담하는 경우에 한하여 가능합니다. 위 법령상 등록면허세 감면 일몰기한이 경과하는 2028년부터는 등록면허세가 감면되지 않습니다.

 

즉, 현재 저당권 설정시 등록면허세의 50%와 지방교육세(등록면허세액의 20%)를 부담하셔야 합니다.

 

※ 등록면허세는 저당권설정금액을 기준으로 부과되며 ① 최초보증기한(부부 중 연소자를 기준으로 100세의 말일)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) ② 보증금액의 120% 중에서 저당권 설정금액을 선택하실 수 있습니다.

 

다만, 추후 대출잔액이 저당권설정금액의 85%에 도달하기 전에 공사가 설정금액 변경(증액) 또는 추가설정을 요청할 수 있으며, 이에 응하지 않으면 지급정지 및 주택연금계약이 종료될 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

 

[가입비용 예시 - 저당권방식]

 

('24.3월 기준) 주택가격 6억원(공시가격 4.2억원), 1가구 1주택자이고, 60세이신 분이 주택연금에 가입하셨을 경우 아래의 가입비용이 발생합니다.

 

      1. 법무사 비용: 최대 330,000원 (현재 한시적으로 공사에서 비용 일부 지원)

2. 등록면허세 및 지방교육세(부기등기 포함):

① 1가구 1주택이고 공시가격 5억원 이하인 경우

(1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 1,567,200원

(2) 보증금액 X 120% 선택시 : 3,363,600원

       ② ①이외인 경우

(1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 1,567,200원

(2) 보증금액 X 120% 선택시 : 4,927,200원

     3. 대출기관 인지세 : 약 75,000원

     4. 주택 감정평가수수료 : 약 778,800원

※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

 

- 총 부담비용(최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시, 인터넷 시세 있고, 법무사 수수료 공사 지원하는 경우) : 1,642,200원

 

 

[가입비용 예시 - 신탁방식]

1. 법무사 비용 : 현재 한시적으로 공사에서 비용 지원

2. 등록면허세 및 지방교육세 : 현재 한시적으로 공사에서 비용 지원

3. 대출기관 인지세 : 약 75,000원

      4. 주택 감정평가수수료 : 약 778,800원

※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

 

- 총 부담비용(인터넷 시세 있고, 법무사 수수료 공사 지원하는 경우) : 75,000원

 

위 내용은 예시이며, 정확한 비용은 관할지사로 문의주시기 바랍니다.

 



[세제혜택]

주택연금에 가입하시면 당해연도에 납부해야할 재산세의 25%를 감면받습니다. 다만, 2019년부터 1가구 1주택에 한해 재산세가 감면됩니다. 감면대상은 과세기준일인 6월 1일 현재 주택연금을 이용하고 있는 분으로서 재산세 본세에 한하여 감면이 적용됩니다. 주택가격이 5억원을 초과하는 주택의 경우에는 5억원에 해당하는 재산세 본세의 25%를 감면받습니다.

참고로 공사가 지자체와 협의하여 재산세 납부고지서 발급 시 감면하여 부과하도록 조치하고 있으므로, 가입자께서 재산세 감면을 별도로 신청할 필요는 없습니다. 다만, 6월 1일 이전 근저당권 설정 등기를 하였으나 6월 1일까지 최초 실행하지 않으신 경우 당해에 한하여 공사의 일괄신청 대상에서 제외됩니다. 이 경우 고객님께서 지자체에 개별감면 또는 환급(5년 이내) 신청이 가능합니다.

 

이 밖에 주택연금 대출이자비용도 연금소득에서 공제(연간 200만원 한도) 받는 등 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.