HF 한국주택금융공사

1. 지급방식의 변경

주택연금 이용기간 중 지급방식의 변경은, 아래의 경우 가능합니다.

▷ 종신지급, 종신혼합 간 변경

▷ 우대지급, 우대혼합 간 변경

▷ 우대형 전환 요건을 모두 충족하는 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로의 변경

 

※ 우대형 전환 요건

① 가입 시 부부 중 1인 이상이 65세 이하로서 부부 기준 2억5천만원('24.6.2. 이전 가입자의 경우에는 2억원, '22.8.31. 이전 가입자의 경우에는 1억5천만원) 미만의 1주택만 소유하고 있었으나 기초연금 수급자가 아니여서 우대형 가입을 못한 경우일 것

② 가입 시 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료할 것

③ 우대형 전환을 위한 조건변경 신청일을 기준으로 부부 기준 1주택자이고, 종신지급(혼합)방식 및 정액형으로 보증을 이용 중이며, 인출한도가 우대방식 대출한도의 50%('24.6.2. 이전 가입자의 경우에는 45%, 분담금 납부용도의 경우에는 70%) 이내일 것

 

2. 지급유형의 변경

종신지급방식 또는 종신혼합방식으로 보증을 이용 중인 경우, 최초 보증부대출 실행일로부터 3년 이내에 1회에 한하여 지급유형 변경이 가능하며, 변경 가능한 지급유형은 다음과 같습니다.

▷ 전후후박형에서 정액형으로 변경하는 경우

▷ 정액형과 초기증액형간 변경하는 경우

▷ 정액형과 정기증가형간 변경하는 경우

※ 대출상환방식 및 대출상환우대방식, 우대형 주택연금의 경우 지급유형은 정액형만 선택 가능하며, 지급유형 변경 불가

□ 인출한도 설정가능 범위

- 인출한도는 지급방식별로 설정 가능한 금액이 다릅니다.

(인출한도를 설정한 경우, 인출한도를 설정한 만큼 월지급금은 감소합니다.)

- 일반형 주택연금 : 대출한도의 50%이내, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70% 이내 (다만, 확정기간혼합방식은 5%에 해당하는 금액 의무 설정)

- 우대형 주택연금 : 대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70% 이내

- 주택담보대출 상환용 ·소상공인 대출 상환용(이하 '대출상환방식') 및 대출상환우대방식 주택연금 : 대출한도의 50%초과 90%이하

※대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액

※신탁방식 주택연금 가입자는 종신혼합방식으로 보증을 이용하는 경우, 보증서 발급 시에 한하여 임대차보증금을 반환하기 위한 용도로 임대차보증금의 범위에서 대출한도의 90%까지 인출한도를 설정 가능

 

 

□ 인출한도 사용용도

ㅇ 일반 및 우대형 주택연금

- 일반용도: 주택구입 및 임차자금, 도박, 투기 등 사행성 및 사치오락성 지출자금 등을 제외한 대부분의 노후생활비 용도(의료비, 관혼상제비, 주택관련 조세 등)로 사용 가능.

- 대출상환 용도: 선순위채권 상환자금, 소상공인대출 상환자금 및 재건축등 분담금 납부자금 용도로 사용 가능

- 단, 확정기간혼합방식 선택에 따라 설정되는 의무설정 인출한도는 지급기간 종료 후 주택관리비, 의료비 용도로만 사용가능)

ㅇ 대출상환방식 및 대출상환 우대방식 주택연금 : 주택담보대출 및 소상공인 대출상환용도로 사용 가능

□ 주택연금 월지급금 중 민사집행법 상 최저생계비인 185만원* 이하의 금액은 압류가 금지되는 주택연금 수령 전용통장으로, ‘주택연금 지킴이 통장’을 이용하시면 보다 안정적인 연금수급이 가능합니다.

* 「민사집행법」제195조 제3호에 해당하는 최저생계비

 

ㅇ 참고로, 최대 입금금액은 185만원으로 제한되지만 통장 잔액은 금액에 제한 없이 유지 가능하며 출금 및 이체도 자유롭게 가능합니다.

사용한 수시인출금을 고객님께서 상환하시면 인출한도 및 월지급금이 회복되고, 다시 인출할 수 있습니다.

다만, 인출한도 회복은 고객 당 1회만 가능합니다.

인출한도 회복 및 추가인출을 무제한적으로 허용할 경우, 주택연금이 한도대출화 될 가능성이 높아 매월 일정금액 지급으로 안정적 노후생활을 지원하고자 하는 주택연금 제도 취지에 어긋나기 때문입니다.

 

질병·사고 등으로 피보증인이 스스로 개별인출 신청을 할 수 없을 사정에 대비하여 개별인출 신청을 대리할 수 있는 자(지정대리신청인)를 지정하고 그 지정대리신청인이 피보증인을 대신하여 개별인출을 신청할 수 있습니다.

 

다만, 저당권방식의 경우 지정대리신청인은 피보증인의 배우자 또는 직계비속 중 1인만 가능하고, 신탁방식의 경우 피보증인의 배우자, 직계비속 외에 귀속권리자도 지정대리신청인이 될 수 있습니다.

주택연금을 이용하고 있는 도중에 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 담보주택에 거주하지 않을 경우에는 주택연금 지급정지사유에 해당합니다.

 

다만, (1) 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우, (2) 실거주 예외 인정사유에 해당되어 1년 이상 미거주한 경우(다만, 해당 사유를 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우에 한함)에는 주택연금을 계속 받으실 수 있습니다.

<실거주 예외 인정사유>

① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)

② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

③ 「노인복지법」 제32조제1항 각 호의 노인주거복지시설(노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정)로 이주하는 경우

④ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

⑤기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

주택연금 가입을 위해서는 공사와 보증약정 및 근저당권설정계약을 체결해야 하며, 금융기관과 대출약정을 체결해야 하기 때문에 주택소유자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다.

치매 등으로 인하여 주택소유자에게 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 이용하여 주택연금에 가입하실 수 있습니다.

법원이 선임한 후견인(법정대리인) 등을 통해 가입 가능하며, 주택의 담보제공에 대한 법원의 허가 또는 후견감독인의 동의 등이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

주거목적 오피스텔은 주택연금을 가입할 수 있습니다.

 

등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적*으로 사용되고 있으면 됩니다.

 

*주거목적 사용기준은 아래와 같습니다.(아래의 조건을 모두 충족해야 함)

① 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치

② 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주

③ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치

④ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세

1. 주택연금 대출잔액은 "현재까지 지급받은 월지급금 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자"를 합한 금액을 뜻합니다.

- 첫번째 달에는 "[①월지급금] + [②개별인출금] + [③초기보증료] + [①+②+③에 대한 연보증료]“가 대출잔액이 되며

- 두번째 달에는 첫번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 첫번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 됩니다.

- 세번째 달에는 두번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 두번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 되는 방식으로 계산됩니다.

 

2. 주택연금은 매월 이자를 현금으로 직접 납부하는 방식이 아니라 가입자(배우자 포함) 사후에 정산하는 방식입니다.

 

3. 만약 이자를 가입자가 매월 현금으로 납입한다면 월지급금을 받아 이자를 다시 납부하게 되어 실질적으로 월지급금이 감소되고, 소득이 없거나 부족한 어르신이 이자를 갚지 못하여 연체하게 되면 계약이 종료될 수밖에 없어 당초의 평생연금, 평생거주 보장을 목적으로 하는 주택연금 제도의 취지에 맞지 않습니다.

 

4. 다만 이자를 사후에 정산하는 방식을 취하게 되면 대출이자가 매월 대출잔액에 가산되어 늘어나게 됩니다.

 

5. 주택연금 이용 중에는 이자 등 대출잔액을 별도로 상환할 필요는 없지만, 고객의 선택에 따라 중도에 대출잔액 일부 또는 전부를 상환하시어 매월 늘어나는 이자부담을 줄이실 수도 있습니다.

1. 대출 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 다음중 한가지를 선택할 수 있습니다.

- CD수익률 (3개월 변동금리)

- COFIX(신규취급액기준) (6개월 변동금리)

 

2. 적용금리는 '기준금리(CD수익률 또는 COFIX(신규취급액기준)) + 가산금리' 이며,

    가산금리는 CD수익률의 경우 1.1%, COFIX(신규취급액기준)의 경우 0.85%입니다.

    따라서, 고객의 선택에 따라 최종 대출금리는 CD수익률+1.1% 혹은 COFIX(신규취급액기준)+0.85%가 됩니다.

 

※ 주택담보대출 상환용 주택연금의 경우 대출 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.

 - CD수익률+1.1% → CD수익률+1.0% / COFIX(신규취급액기준)+0.85% → COFIX(신규취급액기준)+0.75%

 

3. 주택연금 대출금리는 취급 금융기관과의 협의를 거쳐 기준금리의 종류(CD수익률 또는 COFIX(신규취급액기준))와

    가산금리 수준을 결정한 것으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준입니다.