HF 한국주택금융공사

주택연금을 이용하고 있는 도중에 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 담보주택에 거주하지 않을 경우에는 주택연금 지급정지사유에 해당합니다.

 

다만, (1) 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우, (2) 실거주 예외 인정사유에 해당되어 1년 이상 미거주한 경우(다만, 해당 사유를 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우에 한함)에는 주택연금을 계속 받으실 수 있습니다.

<실거주 예외 인정사유>

① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)

② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

주택연금 가입을 위해서는 공사와 보증약정 및 근저당권설정계약을 체결해야 하며, 금융기관과 대출약정을 체결해야 하기 때문에 주택소유자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다.

치매 등으로 인하여 주택소유자에게 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 이용하여 주택연금에 가입하실 수 있습니다.

법원이 선임한 후견인(법정대리인) 등을 통해 가입 가능하며, 주택의 담보제공에 대한 법원의 허가 또는 후견감독인의 동의 등이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

주거목적 오피스텔은 주택연금을 가입할 수 있습니다.

 

등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적*으로 사용되고 있으면 됩니다.

 

*주거목적 사용기준은 아래와 같습니다.(아래의 조건을 모두 충족해야 함)

① 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치

② 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주

③ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치

④ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세

1. 주택연금 대출잔액은 "현재까지 지급받은 월지급금 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자"를 합한 금액을 뜻합니다.



- 첫번째 달에는 "[①월지급금] + [②개별인출금] + [③초기보증료] + [①+②+③에 대한 연보증료]“가 대출잔액이 되며



- 두번째 달에는 첫번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 첫번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 됩니다.



- 세번째 달에는 두번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 두번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 되는 방식으로 계산됩니다.

 

 

2. 주택연금은 매월 이자를 현금으로 직접 납부하는 방식이 아니라 가입자(배우자 포함) 사후에 정산하는 방식입니다.

 

 

3. 만약 이자를 가입자가 매월 현금으로 납입한다면 월지급금을 받아 이자를 다시 납부하게 되어 실질적으로 월지급금이 감소되고, 소득이 없거나 부족한 어르신이 이자를 갚지 못하여 연체하게 되면 계약이 종료될 수밖에 없어 당초의 평생연금, 평생거주 보장을 목적으로 하는 주택연금 제도의 취지에 맞지 않습니다.

 

 

4. 다만 이자를 사후에 정산하는 방식을 취하게 되면 대출이자가 매월 대출잔액에 가산되어 늘어나게 됩니다.

 

 

5. 주택연금 이용 중에는 이자 등 대출잔액을 별도로 상환할 필요는 없지만, 고객의 선택에 따라 중도에 대출잔액 일부 또는 전부를 상환하시어 매월 늘어나는 이자부담을 줄이실 수도 있습니다.

 

 

1. 대출 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 다음중 한가지를 선택할 수 있습니다.



- CD수익률 (3개월 변동금리)

- COFIX(신규취급액기준) (6개월 변동금리)

 

 

2. 적용금리는 '기준금리(CD수익률 또는 COFIX(신규취급액기준)) + 가산금리' 이며,

    가산금리는 CD수익률의 경우 1.1%, COFIX(신규취급액기준)의 경우 0.85%입니다.

    따라서, 고객의 선택에 따라 최종 대출금리는 CD수익률+1.1% 혹은 COFIX(신규취급액기준)+0.85%가 됩니다.

 

※ 주택담보대출 상환용 주택연금의 경우 대출 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.

 - CD수익률+1.1% → CD수익률+1.0% / COFIX(신규취급액기준)+0.85% → COFIX(신규취급액기준)+0.75%

 

 

3. 주택연금 대출금리는 취급 금융기관과의 협의를 거쳐 기준금리의 종류(CD수익률 또는 COFIX(신규취급액기준))와

    가산금리 수준을 결정한 것으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준입니다.

가입시점에 결정된 주택연금 월지급금은 가입자(배우자 포함)의 종신까지 변동없이 동일하게 지급됩니다.

 

공사는 최초 주택연금 월지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 이미 반영(가입 시 결정된 주택가격 상승률이 가입기간 중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정)하였기 때문입니다.

 

 

※ 국민연금과 달리 연금액을 재계산하지 않는 이유

 

□ 주택연금은 동일 특성의 가입자 Pool 내에서 예상 보증료 수입이 예상 대위변제 손실을 충당할 수 있도록 수지상등 원칙에 기반하여 설계되었습니다. 따라서 위험률을 사전에 확정하므로 지급개시 이후 연금액은 변경되지 않습니다.

 

□ 국민연금은 수급대상인 노인세대에게 물가상승률이 반영된 연금을 지급하지만, 경제활동인구의 보험료를 통해 재원을 마련하고 있습니다. 미래의 물가상승률을 연금 지급 전 미리 고려하여 물가상승률에 연동되는 연금액을 산정하는 것이 아니며, 연금액의 물가상승률 연동에 따른 손실을 미래세대의 보험료율 인상을 통해 충당해가는 세대 간 현금유출입 매칭 구조입니다.

 

□ 주택연금은 금융상품으로 의무가입제도인 국민연금과는 연금액 산출 구조 및 재원확보방안 자체가 다르며, 미국과 홍콩 등 역모기지 제도를 운영하는 다른 국가에서도 물가상승률 등에 연동하여 연금액을 재계산하는 제도는 없습니다.

 

최근 고령화가 급속하게 진행되고 있고, 가계부채도 빠르게 증가하고 있습니다. 그러나 고령층으로 갈수록 주택 등 실물자산 비중 이 높고 선진국 대비 공적연금의 소득대체율이 낮아 노후에 대한 준비는 충분하지 않은 상황입니다. 이에 대비하고자 연령별, 자산수준별 맞춤형 주택연금 상품인 「내집연금」 3종세트가 2016년 4월 25일 출시되었습니다.

 

1. (만55세 이상) 주택담보대출 상환용 주택연금

주택담보대출을 가진 만 55세 이상 분들이 주택연금에 가입하여 일부를 일시인출(대출한도의 최대 90%)하여 갚고 잔여분은 매월 연금으로 수령

→ 원리금 상환부담 대신 연금을 수령하여 부채감축 및 노후보장

 

2. (만40세 이상) 주택연금 사전예약 보금자리론

보금자리론 이용시 또는 기존의 일시상환·변동금리대출을 보금자리론으로 전환시 사전에 주택연금 가입을 약정

→ 부채를 생애전반에 걸쳐 나누어 갚을 유인을 제공하여 분할상환·고정금리 중심의 질적 구조개선 병행

 

3. (저가주택보유 기초연금수급자) 우대형 주택연금

주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 2억원 미만 1주택을 보유한 경우 더 많은 연금을 지급

→ 월지급금이 일반 주택연금에 비해 최대 약 20% 증가

→ 고령일수록 월지급금이 더 늘어나게 설계되어 노후 지원효과에 충실

 

□ 가입연령 : 주택소유자 또는 배우자 만55세 이상



□ 보유주택수 및 주택가격 : 1주택자 또는 공시가격 등 기준가격의 합산이 12억원 이하인 다주택자



□ 일시인출한도 확대 : 주택연금 일시인출 가능한도를 기존 50%에서 90%까지 늘려 주택담보대출 상환이 더욱 수월해질 수 있도록 함(단, 인출한도는 주택담보대출 상환용으로만 이용가능)



□ 보증료율 : 초기보증료 1.0% / 연보증료 1.0%



□ 지급유형 : 정액형만 가능(지급유형 변경 불가)



□ 대출 가산금리 0.1%p 인하

 - CD수익률+1.1% → CD수익률+1.0% / COFIX(신규취급액기준)+0.85% → COFIX(신규취급액기준)+0.75%

  * CD수익률(3개월 변동금리)과 COFIX(신규취급액기준, 6개월 변동금리) 중 선택



□ 주택담보대출이 있는 은행에서 동일 이름으로 주택연금에 가입하면 중도상환수수료 면제



□ 최대 인출한도(대출한도의 90%) 전액 사용 시에도 주택담보대출이 남아있는 경우 일정금액 내에서 서울보증보험의 "내집연금 연계 신용대출" 이용 가능



 

1. 주택연금으로 상환가능한 주택담보대출의 범위는 어떻게 되나요?

 

주택담보대출 상환용 주택연금의 일시인출금으로 상환할 수 있는 기존 대출범위는 은행뿐만 아니라 비은행(저축은행, 보험사, 캐피탈, 증권사, 신협, 새마을금고 등) 및 국가·지방자치단체에서 취급된 대출을 포함합니다. 물론, 주택금융공사의 보금자리론·디딤돌대출도 포함됩니다.

단, 불법사금융 및 개인 간의 금전소비대차에 의한 대여금 등은 상환 대상에서 제외됩니다.

 

 

2. 무조건 최대인출한도인 90%까지 모두 인출해야 하나요?

 

아닙니다. 최대인출한도 90% 이내에서 필요한 만큼만 인출하여 기존의 주택담보대출을 상환하실 수 있습니다.

 

 

3. 연금 일시인출분에 대한 용도 제한은 없나요?

 

주담대 상환용 주택연금의 일시인출금은 해당 주택을 담보로 한 선순위 담보대출 잔액을 상환하는 용도로만 사용 가능합니다.

다만, 일반 주택연금을 통해 50%이내 인출 시에는 담보대출 상환의무 등의 용도 제한 없이(단, 주택구입 및 임차자금, 사행성 및 사치오락성 지출자금 등은 제외) 수시로 인출이 가능합니다.

 



4. 기존 대출이 주택연금 인출한도보다 많은 경우엔 어떻게 하나요?

 

기존 대출잔액이 일시인출한도(대출한도의 90%)를 초과하는 경우 초과분에 대한 주택연금 가입자의 별도 상환이 필요합니다.

다만, 인출한도 90%를 모두 활용하여 주택연금을 인출하더라도 기존의 주택담보대출 상환에 약간 부족한 경우에는  최대 1천만원의 범위 내에서 ‘서울보증보험 내집연금 연계 신용대출’을 이용할 수 있습니다.

□ 대상자격 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자*

  * 「기초연금법」상 기초연금 수급자 대상 연령 : 만 65세 이상



□ 보유주택수 : 부부기준 1주택자



□ 주택가격 : 시가 2억원 미만



□ 인출한도 : 대출한도의 45%이내 수시인출(대부분의 노후생활비 용도로 사용 가능)



□ 지급유형 : 정액형만 가능(지급유형 변경 불가)



□ 일반 주택연금 대비 월지급금 최대 약 20% 증가(단, 우대형 주택연금의 월지급금은 2억원을 기준으로 한 일반 주택연금의 월지급금을 초과할 수 없습니다)

 

※ 「내집연금」 3종세트는 ‘16.4.25 출시