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Home > 주택연금 > 주택연금 오해와 진실 > 주택연금이란 무엇인가?

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주택연금 오해와 진실

주택연금이란 무엇인가?

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Q 주택연금은 어떤 효과가 있나요? 내용보기

    ① 개인복지적 측면

  • 국민연금 등 공적연금이 미비한 우리나라 상황을 감안할 때 주택연금은 노후생활자금이 부족한 고령층의 노후생활 안정을 위한 확실한 복지정책입니다.

      ※ ’17년 기준 우리나라 65세 인구 중 국민연금 수급비중 약 40%, 평균 국민연금 수령액 36.8만원으로 최소 노후생활비 104만원(국민연금연구원, ’17년)의 약 1/3 수준임

  • ② 금융정책적 측면

  • 생활비가 부족한 고령층이 생활자금대출을 이용해야 하는 경우, 주택연금을 가입한다면 매월 이자를 납부해야하는 대출 이용 없이 노후생활자금을 받을 수 있고, 기존에 있는 주택담보대출도 주택연금으로 전환함으로써 가계부채 증가 없이 노후생활자금으로 활용할 수 있는 큰 장점이 있어 가계부채 안정화 및 절감효과가 있습니다.

      ※ 주택연금은 매달 이자를 납부해야하는 부담이 발생하지 않음
      (부부모두 사망 시 이자를 포함한 대출액과 집값을 정산하는 제도)

  • ③ 경제적 측면

  • 우리나라의 평균 은퇴연령(53세), 아직까지 공적연금의 역할이 충분하지 않은 현실적인 상황 등을 고려할 때 우리나라 경제는 소비가 활성화 되지 못하는 구조적인 문제를 가지고 있습니다.

      ※ 국민연금의 명목소득대체율 45%, 실질소득대체율 24%

    • 고령화 속도가 세계에서 가장 빠른 우리나라에서 주택연금은 연금형태의 현금소득 창출로 고령사회의 구조적 소비부진을 타개할 대표적인 경제활성화 정책입니다.
    • ※ 노인인구 7% 이상 고령화시대 ’00년 진입, 14% 이상 고령사회 ’17년 진입, 20% 이상 초고령사회 ’25년 진입예상, 세계최장수 고령국가 ’50년 진입예상

    • 주택연금의 한계소비성향은 약 0.8 수준(주택연금 가입으로 소득이 100만원 지급되는 경우 개인소비는 80만원 증가함을 의미)으로 사업소득이나 근로소득의 0.68과 비교하여 소비로 이어지는 효과가 매우 커서 현 정부의 소득주도 경제성장 정책에 부합하므로 정부가 적극적으로 권장하는 사업입니다.
Q 주택연금은 왜 활성화되어야 합니까? 내용보기
  • ’07년 주택연금 출시 이후 연평균 증가율(공급건수 기준)은 38.2%(최근 5개년 17.8%)로 빠른 성장률을 보이고 있습니다.
    • 다만 ’16년 이후 상승세가 주춤하고 있고 60세 이상 자가가구의 주택연금 이용율이 아직 1.5%에도 미치지 못하는 점을 감안하면 주택연금 확대를 통한 고령층의 안정적인 노후생활 지원은 매우 중요한 정부정책 사업입니다.
  • 연간 누적 가입자수
    주택연금 연간 누적 가입자수

    연간 누적 가입자수

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  • 특히 OECD 국가 중 노인빈곤율이 11년째 1위인 현실, 고령층이 보유한 자산의 80% 이상이 부동산에 묶여 있는 점, 세계에서 가장 빠른 고령화속도 등을 감안할 때, 주택이 1채 있더라도 다른 소득원이 없으면 하우스 푸어가 되어 빈곤한 노후를 보낼 수 있으므로 안정적인 노후생활을 위해 주택연금 지원은 반드시 필요합니다.

      ※ 2015년 기준(OECD 발표) 우리나라의 노인빈곤율은 45.7%로 OECD 평균 12.5%에 비해 압도적으로 높으며, 고령층의 자살율도 수년간 OECD 국가 중 1위임

    • 부동산을 현금으로 유동화 하는 주택연금 활성화는 개인의 노후생활 안정, 가계부채 안정화 및 절감, 나아가 경제활성화 측면에서 매우 시급한 과제입니다.
  • 주택연금이 없으면 노후생활 불안정으로 정부의 노인복지 관련 재정부담이 더욱 커지는 반면, 주택연금을 통해 부부모두 돌아가실 때 까지 보유주택을 연금으로 현금화해서 개인의 노후생활 안정 뿐 아니라 경제활성화에 기여하게 한다면 정부의 큰 재정부담 없이 정책적 효과를 거둘 수 있는 장점이 있습니다.
Q 민간 역모기지론과는 어떻게 다른가요? 내용보기

    민간 역모기지론 개요

  • 민간 금융기관이 주택을 담보로 대출금을 일정기간 동안 나누어 지급하는 금융상품으로 만기가 정해져 있어 연금의 핵심인 평생 지급과 평생 거주가 보장되지 않습니다.

    ※ ‘95년 민간 금융기관 주도로 역모기지론이 도입되었으나 판매부진으로 공급중단 (□□은행 7년간 100건, ○○은행 1년간 1건), ’05년 이후 민간 금융기관이 역모기지론을 다시 출시하였으나, ’18.5월 현재 □□은행과 △△은행만 역모기지론을 공급 중이며 공급건수는 □□은행(’16년 32건, ’17년 50건), △△은행(’16년 4건, ’17년 3건) 등 매우 적음

  • 민간 역모기지론의 특징

  • 이윤추구
    • 민간 금융기관은 이윤추구가 최종 목표이므로 역모기지론 역시 수익성을 전제로 개발한 상품이며, 대출금리가 주택연금에 비해 약 2%p 높은 편입니다. (가입자 부담가중)

    ※(’18.5월 기준 대출금리) □□역모기지 4.64%, △△역모기지 3.79%, 공사 주택연금 2.64%

  • 위험전가
    • 민간 역모기지론은 주택연금과 달리 정부보증이 없으므로 대출기간 동안에만 연금이 지급되고 대출기간 종료 후 대출금 일시상환 또는 주택매각을 통해 대출금을 상환해야 합니다.
    • 만일, 주택매각(경매) 후 금융기관에 손실이 발생하면 가입자의 다른 재산에까지 채권을 행사하는 소구대출입니다. (주택연금은 부부 모두 사망 시까지 지급하는 종신형이 원칙이고, 원칙적으로 상환책임을 담보주택에만 한정하는 비소구 방식임)
  • 거주 불안정
    • 주택연금은 가입자의 평생 거주를 보장하는 반면, 민간 역모기지론은 만기(1~30년)가 정해져 있어 대출기간 종료 후 가입자는 강제퇴거 및 주택경매 위험에 처해지는 거주 불안정 우려가 있습니다.
  • 파산위험
    • 민간 금융기관의 영속성은 단언할 수 없으므로 은행 파산 등으로 인한 역모기지론 수요자의 예기치 못한 피해가 발생할 우려도 있습니다.
  • 주택연금과 민간 역모기지론 비교
주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공
구 분 주택연금 민간 역모기지론
신청자격 부부 중 1인 60세 이상 연령제한 없음
이용기간 종신
(사망 시까지 연금지급, 평생거주 보장)
확정 (1∼30년)
(기간 종료 후 대출상환의무 발생,
필요 시 주택매각)
상환방법 사망 후 주택매각대금으로 상환 만기일시상환 또는 주택 매각하여 상환
경매 후 손실발생 시 원칙적으로 가입자에 청구하지 않음 가입자의 다른 재산에 대해 채권행사
보증여부 정부보증 없음
  • 참고 : □□은행 역모기지론 상품 개요
  • (대출대상) 본인 명의 주택 또는 주거용 오피스텔을 담보로 제공하는 개인
  • (대출한도) 담보물건 소재 지역, 담보주택 종류에 따라 차등 적용, 주택담보대출과 동일한 지역별 LTV (40~70%) 및 방수공제 적용
  • (대출기간 및 상환방법) 1년 이상 최고 30년 이내 (만기일시상환)
  • (대출비용) 인지대금 50% 고객부담
  • (중도상환수수료) 1.4% × 잔여일수/대출기간 (최대 3년)
  • (대출액 예시) 서울 소재 3억원 주택 기준 (’18.5월 금리 기준)
    주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공
    대출만기(예시) 민간 역모기지 대출액 주택연금(70세 기준)
    10년 매월 578천원 수령 종신까지 매월 919천원 수령
    30년 매월 120천원 수령
Q 주택연금과 민간 역모기지론 차이요약 내용보기
주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공
구 분 주택연금 민간 역모기지론
대출만기 부부 모두 사망 시까지 1년~30년
LTV & DTI 적용하지 않음 (LTV) 주택담보대출과 동일한 지역별
LTV(40~70%) 적용 (DTI) 적용배제
대출한도 산정 시
방수공제
해당사항 없음 지역별 최우선변제 소액보증금을
적용하여 공제
가입자에 대한 금리차등 적용 신용도 등과 관계없이 모든 가입자에게 동일한 금리 적용 대출은행과의 거래실적 등에 따른
금리차등
대출이용 중 안정적 연금수령 여부 연금수령액이 집값을 초과해도 사망할 때까지 안정적 이용 집값하락 등에 따라 대출금이 약정금액에
도달하는 경우 대출금 지급 조기종료 가능
근저당권 설정 시
세금감면
등록면허세 75% 면제 등록면허세 면제 없음
(설정비용 은행부담)
재산세 감면 5억원 이하 부분 25% 감면 5억원 이하 부분 25% 감면
소득공제 200만원 한도 소득공제 200만원 한도 소득공제
가압류, 압류, 가처분
등을 금지하는
부기등기
연금 수급권 보호를 위한 부기등기 필수 별도의 부기등기 없음
사망 시 집값보다
대출액이 더 많아
부족액 발생 시
가입자 사망 후 집값보다 연금수령액이 많아도 가입자에게 부족한 금액을 청구하지 않음 (비소구방식) 계약기간 종료 후 집값보다 대출액이
많아 은행에 손실이 발생하면 가입자의
다른 재산에 채권행사(소구대출)
2주택 이상 가입허용
  1. 9억원 이하 1주택자 또는 합산가격
  2. 9억원 이하 다주택자만 가입가능
  3. ※ 합산가격 9억원 초과 2주택자는
    3년내 1주택 처분조건 가입

주택보유수와 상관없이 가입가능
9억원 초과 가입허용 가입불가 주택가격과 상관없이 가입가능
해지 시 3년이내
재가입 허용
해지 후 3년 이내 재가입 불가 해당사항 없음

※ 민간 역모기지론의 상품내용은 은행별로 상이할 수 있습니다.

Q 미국 역모기지론(HECM)과는 어떻게 다른가요? 내용보기

미국 역모기지론 상품인 HECM은 정부가 보증한다는 측면에서 주택연금과 동일하나, 주택연금이 노후복지 성격이 강한 반면, HECM은 금융상품 성격이 강합니다.

  • 주택연금은 노후복지 측면에서 고령층의 생활비 지원을 위해 도입된 반면, 미국의 HECM은 주택구입 및 대출상환 등 목돈 사용을 위한 금융상품적 성격으로 도입되었습니다.
    • (가입요건 제한) 주택연금은 경제적 여건이 좋지 않은 고령층이 우선적으로 가입할 수 있도록 주택가격 및 주택보유수를 제한하나, HECM은 주택가격 및 보유수에 대한 제한이 없습니다.
    • (대출금리 결정) 주택연금 대출금리는 공사가 정책적으로 결정하여 운영하고 있으나, HECM의 경우 금융기관이 자율 결정하므로 금리 수준이 높은 편입니다.
    • (고객부담 비용) HECM의 경우 금융기관 취급수수료를 주택가격의 약 2%(3억원 기준 시 6백만원)로 부과(주택연금은 없음)하고 있어 초기비용이 주택연금 대비 매우 큰 수준입니다.
  • 주택연금과 미국 HECM 비교
주택연금과 미국 HECM 비교 : 주택연금과 미국 HECM 비교 제공
구 분 주택연금(한국) HECM(미국)
도입취지 노인복지(생활비 지원) 금융상품(목돈 인출)
자금용도 노후생활비 마련,
종신방식 98.9%
주택구입 및 담보대출 상환,
한도설정방식 85.6%
가입요건 주택가격 합산가격 9억원 이하 주택가격 및 보유수 제한 없음
대출금리 공사가 결정, CD+1.1%p,
COFIX+0.85%p
금융기관 자율 결정,
LIBOR(또는 CMT)+마진
고객 부담비용 60만원 내외,
근저당설정비(약 535천원),
인지세(약 75천원)
700만원 내외,
대출취급수수료(최대 $6,000),
상담수수료(약 $125),
등기비용(약 $150~250) 등