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주택연금 오해와 진실

월지급금에 대한 오해

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Q 주택연금 가입보다 주택을 매도하거나 월세로 전환하여 발생한 자금으로 생활하는 것이 더 효과적인 것은 아닌가요? 내용보기
A
주택매도(목돈 투자의 기회가 되지만 낮은 예금 금리, 불안전한 주식시장) + 월세전환(월세상승의 위험, 주거비용 및 이사비용 발생) = 마땅한 투자처 찾기 어려움, 주택연금 = 부부모두 생존기간동안 지급중단 없이 평생보장, 안정적인 소비지출, 주거 불안문제 해소 주택매도(목돈 투자의 기회가 되지만 낮은 예금 금리, 불안전한 주식시장) + 월세전환(월세상승의 위험, 주거비용 및 이사비용 발생) = 마땅한 투자처 찾기 어려움, 주택연금 = 부부모두 생존기간동안 지급중단 없이 평생보장, 안정적인 소비지출, 주거 불안문제 해소
  • [사례] 연령 만 65세, 주택가격 3억원 (서울 중계동 소재 아파트 59㎡)
    종신지급방식 정액형기준 정보표
    구분 주택연금 월세 + 즉시연금 전세 + 즉시연금
    이용조건 소유 및 거주 매각 후 월세입주
    (보증금 2천만원)
    매각 후 전세입주
    (보증금 2억원)
    노후자금
    마련방법
    주택연금가입 즉시연금가입
    (2억 8천만원)
    즉시연금가입
    1억원
    매월
    처분가능소득
    주택연금
    (75만원*)
    즉시연금 - 월세
    (115만원 - 월세75
    만원 = 40만원)
    즉시연금
    (매월 40만원)
    주거문제 평생거주 주거불안(이사)
    이사비용
    월세 인상
    주거불안(이사)
    이사비용
    전세보증금 인상

    * 종신지급방식 정액형기준

Q 주택연금 가입자의 주택담보대출 상환시 왜 월지급금이 더 작은가요? 내용보기
A

만약 3억 주택에 1억 원 대출이 있는 상태로 주택연금에 가입한다면 이 기존 대출 1억 원이 만기가 없고 또 상환의무가 없는 대출로 바뀌게 됩니다. 때문에, 단순히 2억 주택을 담보로 주택연금에 가입하는 것보다는 적은 월지급금을 받을 수 밖에 없습니다.

  • 단순히 두 경우의 월지급금만 비교하기 보다는 2억원 상당의 주택으로 옮길 경우에는 작은 평수로 옮기거나 혹은 외곽지역으로 이사해야 하는 불편 이 발생할 수 있습니다.
  • 신규주택 매수 시에 취득세 등의 제반비용을 고려한다면 본인 상황에 맞게 적절하게 판단하는 것이 중요합니다.
  • [사례] 7,500만원의 주택담보대출을 쓰고 있는 3억원 주택 보유자(만 60세)가
    1. ① 주택연금(대출상환방식)으로 전환하면서 주담대 상환시 연금 22만원
    2. ② 주택을 처분해 원리금을 상환하고 2억원의 주택을 취득, 주택연금 가입 시 41만 9천원 수령
Q 물가상승률 고려 시 현재의 월지급금으로는 수 십 년 뒤 연금의 가치하락으로 인해 생활에 도움이 못되는 것은 아닌가요? 내용보기
A

공사는 「주택금융운영위원회」를 통해 매년 1회 이상 주태가격상승률을 재산정함 → 장기간의 주택가격 변동을 예측하는 것으로, 공사는 매년 일정률로 주택가격이 상승하는 것으로 가정하여 월지급금을 산출합니다.
하지만, 실제 주택가격은 매년 오르기만 하는 것이 아니고 횡보할수도 또 하락할 수도 있습니다.

주택연금의 월지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산의 가치 변화를 이미 반영하였기 때문에, 별도의 물가상승률을 추가로 반영한다면 물가 상승분이 이중으로 계산되는 문제를 안게 됩니다.